부동산 경매 투자, 배당순위 이해로 손실 막기

대법원 경매는 ‘낙찰가 = 수익’이 아니라 ‘분배 과정 = 안전’입니다. 특히 배당순위가 어떻게 매겨지느냐에 따라 내가 받을 돈의 크기와 시기가 결정되므로, 초보 투자자라면 낙찰 전에 반드시 이 구조를 살펴야 합니다.1. ‘순위’가 아니라 ‘우선권’이다법원은 매각대금이 완납되면 채권·보증금·미납세금 등을 변제하기 위해 배당표를 작성합니다. 여기서 우위를 점하면 전액을, 그렇지 못하면 일부만 돌려받습니다. 즉, 배당순위는 번호라기보다 ‘변제 우선권’을 의미하며, 말소기준권리와 설정일자·전입일·확정일자·체납 세액까지 종합해 계산됩니다.2. 순위를 가르는 네 가지 결정 요인- 등기부 권리 순서: 근저당·가압류 등기일이 빠를수록 유리 - 임차권 보호 요건: 주택‧상가에 따라 대항력·우선변제 요건이 달라짐 - 조..