제시 외 건물

부동산, 경매 거래 시 놓치기 쉬운 함정, ‘제시 외 건물’을 아시나요?

부동산, 경매를 알아보다 보면 ‘제시 외 건물’이라는 낯선 단어를 마주할 때가 있습니다. 이 용어는 특히 주택 매매나 농가주택 거래 과정에서 자주 등장하는 개념인데요, 겉으로는 단순해 보여도 실제로는 생각보다 복잡하고 주의할 점이 많습니다.

왜 중요할까?

‘제시 외 건물’이란, 등기부등본에는 기재되어 있지 않지만 현존하는 건축물을 의미합니다. 즉, 법적으로 등재되지 않은 부속시설이나 창고, 증축된 건물 등을 말하죠. 이런 구조물은 소유권이나 매매 조건에 따라 다양한 법적 쟁점이 발생할 수 있기 때문에 반드시 꼼꼼히 살펴야 합니다.

왜 중요할까? 등기에 없는 건물의 함정

표면적으로는 단순한 개념처럼 보이지만, 거래 과정에서 제시 외 건물은 매우 민감한 변수로 작용할 수 있습니다. 우선 등기되지 않았기 때문에 명확한 소유권을 증명하기 어렵고, 담보 설정이나 법적 보호에서 제외 될 가능성이 높습니다. 특히 금융기관에서 대출을 받을 경우, 등기되지 않은 건물은 평가에서 제외되기 때문에 실제 감정가가 낮아지는 경우도 있습니다.

또한, 철거 명령의 대상이 될 수도 있습니다. 일부 제시외 시설은 불법으로 지어진 경우도 많기 때문에, 지방자치단체의 규제에 따라 일정 시점 이후 철거해야 하는 상황도 발생할 수 있습니다. 따라서 매수자 입장에서는 ‘눈에 보인다고 내 것이 된다’고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.

장점은 없을까? 실용성은 분명 존재

그렇다면 무조건 피해야 할 대상일까요? 꼭 그렇지만은 않습니다. 제시외 구조물은 등기와 무관하게 존재 자체로서 실질적인 활용 가치를 지니고 있습니다. 예를 들어 농가 주택의 경우, 마당 한켠에 있는 제시외 창고나 가설 건물은 농기구 보관이나 생활공간 확장에 매우 유용할 수 있습니다.

특히 매도인이 합법적으로 해당 건물을 사용 중이며, 양도 과정에서도 명확하게 인계된다는 조건이 보장된다면, 실생활에서는 오히려 ‘보너스 공간’으로 작용하기도 합니다. 다만 이 모든 전제는 법적으로 큰 문제가 없다는 것을 바탕으로 해야 하며, 계약서 상에 관련 내용을 반드시 명기해야 합니다.

실제 경험담 : 예상보다 어려웠던 판단

저는 몇 해 전, 경기도 외곽에 위치한 단독주택을 매수하려던 적이 있었습니다. 집 자체는 관리도 잘 되어 있었고, 마당도 꽤 넓었습니다. 특히 작은 컨테이너 하나가 별도로 설치돼 있어 다양한 활용이 가능할 것 같아 기대가 컸죠. 그런데 공인중개사에게 확인해 보니, 그 컨테이너는 제시 외 건물이었고 등기에는 전혀 나와 있지 않았습니다.

문제는 그 건축물이 불법으로 설치된 사실이었습니다. 이미 시에서 철거 명령이 떨어진 상태였고, 매수 이후 철거가 진행되면 제 비용으로 처리해야 한다는 조건이 있었습니다. 겉으로는 매력적인 공간처럼 보였지만, 실상은 오히려 부담이 될 수도 있는 ‘위험 요소’였던 것이죠.

결국 그 매매는 포기하게 됐습니다. 그 일을 계기로 저는 제시외건물이 단순한 덤이 아니라, 오히려 꼼꼼히 따져봐야 할 중요한 요소라는 사실을 절감했습니다.