임차권등기 명령 이란

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 어떻게 해야 할까? 집주인과의 갈등이 깊어지기 전에 법이 마련한 안전장치를 알아두는 것이 좋다. 그중 가장 빠르고 비용 부담이 적은 수단이 바로 임차권등기명령이다.

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[핵심 개념]

임차권등기명령은 임차인이 이사를 나가더라도 ‘전세권’처럼 대항력과 우선변제를 유지하도록 법원이 내리는 결정이다. 대법원 규칙에 따라 신청서와 계약서 사본, 주민등록표 등 기본 서류만 준비하면 되고, 인지대·송달료 정도의 실비만 부담하면 된다.

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[장점과 한계]

첫째, 강제집행을 위한 ‘말뚝’을 미리 박아두는 효과가 있어 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 받을 가능성이 높다. 둘째, 집주인이 전세금을 반환하지 않고 매매를 시도하려 할 때 실무적으로 강력한 압박이 된다. 다만, 경매가 개시되면 보증금 회수까지 시간이 걸린다는 점은 유의해야 한다. 임차권등기명령만으로 즉시 현금을 받을 수 있는 절차는 아니라는 뜻이다.

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[절차 한눈에 보기]

1. 관할 지방법원 민원실에 신청
2. 법원이 임대인에게 송달
3. 결정문이 확정되면 등기소에 접수
4. 확정일자와 전입신고 효력이 그대로 유지

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[실제 사례]

 

부산의 A씨는 계약 만료 뒤 집주인의 차일피일로 골머리를 앓았다. 그는 이사 하루 전 임차권등기명령을 신청했고, 일주일 만에 결정 정본을 받아 이사 직후 동사무소에 전입한 뒤 등기완료까지 마쳤다. 그 결과, 두 달 뒤 진행된 경매에서 선순위 확정일자를 인정받아 전세금 전액을 돌려받을 수 있었다.

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[Tip]

- 계약 만료 1개월 전부터 준비하면 분쟁을 최소화할 수 있다.
- 확정일자와 주민등록 전입은 반드시 유지할 것.
- 집주인이 보증보험 가입을 권유하더라도 해당 제도의 우선순위를 체크.

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[마무리]

복잡한 소송 없이도 임차인의 권리를 지킬 수 있는 방패, 임차권등기명령. 전세금 회수가 불안하다면 주저하지 말고 활용해 보자. 준비 서류가 간단하고 절차도 명확하니, 법률 전문가 도움 없이도 충분히 절차를 진행할 수 있다.

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[법적 근거와 비용 상세]

해당 제도는 「주택임대차보호법」 제3조의3 및 동법 시행령에 기반한다. 신청 시 법원 인지대는 보증금액에 따라 다르지만 통상 1만 원대에서 시작하며, 송달료는 등기우편 기준 약 4천5천 원 수준이다. 등기소에 접수할 때는 등록면허세·증지대가 별도로 발생하지만, 보증금을 잃는 것에 비하면 매우 저렴하다. 신청부터 결정 확정까지 평균 510일, 등기 완료까지는 추가로 1~2일이 소요되는 것이 보통이다.

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[서류 준비 체크리스트]

- 주택임대차계약서 사본

- 임대차 기간이 만료되었음을 증명하는 내용증명 또는 문자 내역
- 주민등록등본(이사 전후 모두)
- 확정일자 부여 사실 확인서

- 신분증 사본

서류가 누락되면 보정 명령이 내려져 절차가 지연될 수 있으므로 신청 전 다시 점검하자.

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[FAQ]

Q1. 이미 이사한 뒤에도 신청이 가능한가?
전입신고와 확정일자가 유지되었다면 신청 가능하다. 다만 주소지가 변경되었다면 ‘임대차기간 만료 후 3개월 이내’ 요건을 충족해야 한다.

Q2. 집주인이 연락 두절인데 송달이 이뤄질까?
법원은 전자 송달 후 등기우편, 공시송달 순으로 시도하므로 실제 통지가 되지 않더라도 절차는 진행된다.

Q3. 이후 집주인과 합의로 보증금을 돌려받으면 등기는 어떻게 지우나?
상호 합의에 따라 말소신청서를 제출하면 된다. 보증금 반환 영수증을 첨부하면 말소 비용이 경감될 수 있다.

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[마지막 점검]

- 인감증명서 필요 여부를 관할 법원에 미리 확인
- 전세금 일부라도 받았다면 금액 조정 후 다시 신청
- 고의 지연이 의심될 경우 주택도시보증공사(HUG) 보증보험 연계 검토

이제 당신의 보증금은 단순한 ‘기대’가 아니라 법적 권리로서 자리 잡을 준비를 마쳤다. 서두르지 말고 차근차근 절차를 밟아 든든한 귀가를 준비해 보자.